Les bons usages de la vie girondine – et plus largement du savoir vivre à la française – nous incitent à nous retrouver autour d’un verre pour un moment convivial. Une pratique qui se répand aussi dans l’immobilier où le « vert » s’invite à la table des négociations. Sauf qu’il s’agit ici de la coloration de l’étiquette énergie qui résulte du DPE (diagnostic de performance énergétique).
En effet, plus la valeur attribuée se situe dans les premières lettres de l’alphabet et plus le bien se trouve dans le vert. Cela concerne les lettres A et B qui attestent de la valeur verte des logements. Ils se valorisent jusqu’à 20 % plus cher qu’un bien étiqueté C par exemple.
À l’opposé, les biens qui se voient badgés des lettres F ou G se trouvent plutôt dans le rouge au niveau de leur efficience. Concrètement, les lo- gements de classe G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction ne viserait pas les baux en cours comme le prévoit une proposition de loi débattue au Parlement. Ils souffrent quant à eux d’une décote importante qui peut aller jusqu’à -20 % voire plus.
Pour sortir de ce statut de logement indécent, les propriétaires peuvent engager des travaux afin d’obtenir une classe D voire C. Pour rappel, l’interdiction de louer va s’étendre aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028. La preuve que le propriétaire gagne à prendre le « vert » qu’il se doit pour fêter le retour de son bien sur le marché locatif.
Pour continuer de célébrer l’arrivée de nouveaux occupants dans un logement loué, il faut désormais avoir en main le « vert » qui célèbre la sobriété énergétique.
Gageons que les effets se ressentiront sur la valorisation de ce produit qui pourra se louer ou se négocier à des budgets qui invitent à prendre un « vert » à l’occasion de cette transaction !
Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde
Un des objectifs de la loi PINEL, entrée en vigueur le 18 juin 2014, était de promouvoir l’implantation de nouveaux commerces, en modifiant les caractéristiques du bail commercial et en privilégiant une plus grande protection du locataire. À cette occasion est ajouté un article L.145-46-1 au Code de commerce qui prévoit que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ».
Me Audrey DUBO, notaire à Bordeaux, nous donne des précisions sur les conditions d’exercice de ce droit de préférence.
QUELLES SONT LES MODALITÉS D’INFORMATION DU LOCATAIRE ?
Le texte prévoit que cette notification au locataire doit être effectuée dès que le propriétaire envisage la vente du local commercial, avant même d’avoir trouvé un acquéreur. Le prix et les conditions de la vente, comme les modalités de paiement ou les charges imposées à l’acquéreur, doivent figurer dans la lettre adres- sée au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en main propre ou notifiée par un commissaire de justice. Pour être valable, elle doit également reproduire les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce et être effectuée selon les formes visées dans ledit article. À défaut d’avoir informé le locataire préalablement à la mise en vente du local, la promesse ou le compromis de vente pourront être signés sous la condition suspensive de non préemption du locataire. Une offre de vente, reprenant le prix et les conditions stipulés dans l’avant contrat, devra être adressée au locataire. Dans cette hypothèse et s’agissant de la première notification visée par l’alinéa 1er de l’article visé, la rémunération de l’intermédiaire qui aurait négocié la vente ne sera pas due par le locataire.
« Le droit de préférence, qui pouvait auparavant être contractuellement stipulé entre les parties dans le bail commercial, est devenu obligatoire sous réserve de quelques exceptions »
L’alinéa 3 de l’article L.145-46-1 dispose également que si la vente devait intervenir à « des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire (…) ces conditions et prix». Quelque soit le délai écoulé entre la première notification faite au locataire et la mise en vente du local, le vendeur devra s’interroger sur la nécessité de procéder ou non à cette purge subsidiaire (nouvelle notification). Si le locataire a renoncé à la première offre, il n’est pas déchu de son droit de préférence si les conditions de la vente sont différentes.
QUI EST LE BÉNÉFICIAIRE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE ?
Ce droit de préférence n’est ouvert au locataire qu’à l’occasion de la vente du local commercial. Il ne s’applique pas en cas de donation, d’apport à société, d’échange ou de partage, sous réserve de fraude aux droits du locataire.
Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit être titulaire d’un bail relevant du statut des baux commerciaux, bail qui doit être en cours au moment où la vente est envisagée (même en tacite prolongation). Par conséquent, sont notamment exclus les locataires titulaires d’un bail dérogatoire ou d’une convention d’occupation précaire. Il faut également que le local soit utilisé à un usage commercial ou artisanal, ainsi que cela résulte de la clause de destination du bail, de l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans le local. Ainsi, alors même que le bailleur et le locataire auraient soumis au statut des baux commerciaux une activité relevant des baux professionnels, le droit de préférence ne pourrait profiter au preneur en place.
Dans le cas où, entre la première notification et le projet de vente, le locataire n’est plus le même suite à une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, seule une vente à des conditions plus avantageuses ouvrira un droit de préférence au nouveau locataire en place. Le changement de locataire par suite d’une cession du fonds de commerce ou du droit au bail entre la signature du compromis ou de la promesse de vente et celle de l‘acte de vente définitif est sans incidence sur le droit de préférence, la purge effectuée par le propriétaire étant opposable au nouveau preneur.
Par exception, et ainsi que le prévoit l’article L.145-46-1 alinéa 6, si la cession est consentie aux ascendants, descendants ou conjoint du bailleur, le droit de préférence du locataire ne trouvera pas à s’appliquer. La solution serait différente si la vente était consentie à une société dont les associés sont les enfants ou le conjoint du bailleur.
La question de l’application du texte à l’occasion d’une vente au profit de deux acquéreurs dont un seul a un lien de parenté ou d’alliance avec le bailleur n’est pas tranchée à ce jour.
QUELS SONT LES LOCAUX CONCERNÉS PAR CE DROIT DE PRÉFÉRENCE ?
Le 6e alinéa de l’article L.145-46-1 prévoit quelques exceptions au droit de préférence légal du locataire commercial. Ce droit « n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».
Sont donc dispensés de l’obligation de purger le droit de préférence du locataire les propriétaires bailleurs qui cèdent des locaux situés dans un ensemble commercial.
En pratique, il s’agit des cessions de locaux situés dans des centres commerciaux ou galeries marchandes. Ne sont pas soumises au droit de préférence les ventes de plusieurs locaux commerciaux distincts au profit d’un acquéreur unique.
Est également exclue de ce droit de préférence, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux : l’expression plurielle « des locaux commerciaux » ne pouvant s’interpréter comme exigeant qu’il y ait plusieurs locaux commerciaux, ainsi confirmé par une réponse ministérielle et un arrêt de la Cour de cassation. Il suffit que l’immeuble ne soit que partiellement donné à bail commercial pour que le droit de préférence du locataire soit exclu. En revanche, dans le cas d’une cession d’un immeuble mixte, dont une partie est à usage commercial et une partie à usage d’habitation, et qui serait loué à une même personne en vertu d’un bail commercial, le droit de préférence trouvera à s’appliquer.
« La vente qui serait réalisée au mépris du respect de ce droit offert au locataire pourrait être sanctionnée par la nullité relative prévue par l’article 1181 du code civil »
QUELLES SONT LES MODALITÉS DE RÉPONSE DU LOCATAIRE ?
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification faite par son propriétaire bailleur pour accepter d’acquérir le bien dont il est locataire ou renoncer à l’offre de vente, son silence valant renonciation. Si aucune forme n’est prescrite par le texte pour la réponse que le locataire doit apporter au propriétaire-bailleur, il est préférable qu’il ait recours, à minima, à la lettre recommandée avec accusé de réception. Qu’il s’agisse d’une notification adressée en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-46-1 ou d’une notification subsidiaire visée par le troisième alinéa de cet article. Seul le locataire en place peut valablement répondre au bailleur et acquérir le local.
Aucune substitution de bénéficiaire n’est admise, même au profit d’une société dont le locataire serait gérant ou associé unique. De même si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient et ne bé- néficie individuellement à un associé ou dirigeant. La réponse du locataire doit être sans équivoque de son intention d’acquérir le bien aux conditions et prix proposés. Il peut toutefois assortir sa réponse de son intention de recourir à un prêt pour le financement de l’acquisition. Le délai pour signer l’acte de vente passant de deux à quatre mois dans cette hypothèse, délai qui se cal- cule à compter de l’envoi de sa réponse par le preneur au propriétaire bailleur. À défaut d’avoir signé l’acte de vente dans le délai prévu par le Code de commerce, le texte prévoit que l’offre est sans effet, le locataire est déchu de son droit d’acquérir et le bailleur peut valablement céder le local à un tiers. Le bail en cours se poursuivra avec le nouveau bailleur de- venu propriétaire aux même charges et conditions. La transmission du bail au profit du nouveau propriétaire sera notifiée au preneur pour l’informer du changement de propriétaire des murs.
Me Audrey DUBO, notaire à Bordeaux
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