• Par Me Delphine DETRIEUX & Me Johan MARCHASSON
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•   06 Mai 2025
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IMMO NOTAIRES – MAI/JUIN 2025

Édito – Moins de droits à régler…

À l’heure où les droits de douane mettent à mal le commerce international, il me paraît important de nous intéresser à un de nos atouts au plan national… L’immobilier, compte tenu de sa valorisation, figure incontestablement au rang des placements qui permettent de se projeter sur le moyen et long terme. L’indice de prix des notaires de France révèle que la valeur des maisons en province a évolué dans une proportion allant presque de 1 à 3 entre les années 2000 et 2024 (de 53.1 à 129,6 en base 100).

Cette courbe ascendante affiche néanmoins quelques ajustements de prix… À l’instar des derniers chiffres qui caractérisent la Gironde en 2024. À 3 690 €/m2 , les appartements anciens dans le département reculent de -5 %, tandis que le prix des maisons se replie de -6,5 % pour s’établir à 290 000 €. Même des bastions du marché girondin cèdent un peu de terrain, comme les appartements à Bordeaux qui baissent de -7,6 % (à 4 210 €/m2 ) ou les maisons sur le bassin d’Arcachon qui régressent de -12,6 % (à 433 000 €) sur 12 mois.

Après une envolée des prix depuis les 5 dernières années, ce rééquilibrage profite de toute évidence aux acquéreurs. Ils bénéficient actuellement d’un contexte inédit alliant baisse des prix de la Pierre et des taux d’intérêt au niveau bancaire (gain de 1 % environ sur le taux de crédit moyen en 1 an). Pour combien de temps ? Cette situation ne devrait pas se pérenniser, elle nous indique que c’est vraiment le moment d’acheter !

Autre motif de satisfaction, la diminution des prix de l’immobilier agit mécaniquement sur le montant des frais d’acquisition à régler pour être propriétaire. Rappelons qu’ils se chiffrent de 7 à 8 % du prix d’un bien dans l’ancien. Même la petite hausse de 0,5 % de la part départementale sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) n’affecte que peu les budgets des porteurs de projets.

Dans le climat actuel, le libre-échange qui caractérise le secteur immobilier constitue un vrai levier de croissance pour les particuliers qui veulent investir pour se loger ou pour générer des loyers.

Pour mettre en œuvre votre stratégie patrimoniale, rapprochez-vous de votre notaire afin de profiter de sa vision capitale !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

Parole de notaire – L’obligation légale de débroussaillement

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de biens immobiliers situés dans des zones à haut risque d’incendie doivent informer les acquéreurs et locataires des obligations de débroussaillement, dès la publication de l’annonce immobilière. Cette mesure vise à renforcer la prévention des incendies de forêt et de végétation.

L’ÉTENDUE DE L’OBLIGATION DE DÉBROUSSAILLEMENT

L’obligation de débroussaillement (ou débroussaillage, le dictionnaire de la langue française admettant les deux termes) est posée par les articles L 131-10 à L 131-16 du Code forestier (Section 3 du Chapitre I du Titre III) et par les articles L 134-5 à L134-18 du même code (Section 2 du Chapitre IV du Titre III). Précisons ici que le débroussaillement ne doit pas être confondu avec le défrichement (ou défrichage) qui consiste, d’après le dictionnaire Larousse, à défricher, c’est-à-dire à « rendre propre à la culture un terrain inculte ». Les termes du Titre III du Code forestier, à savoir « Défense et lutte contre les incendies de forêt » sont d’une actualité de plus en plus brûlante et ont hélas trouvé un triste écho au cours de l’été 2022 qui restera sans doute et pour longtemps dans les annales comme la saison chaude la plus dévastatrice par le feu pour les massifs forestiers français. Cette tragédie a été en partie imputable à un défaut d’entretien des parcelles par différents propriétaires.

Le débroussaillement (qui consiste en la « réduction des combustibles végétaux de toute nature », ce qui assure ainsi « une rupture suffisante de la continuité du couvert végétal ») est donc apparu comme la mesure de prévention la plus efficace pour « diminuer l’intensité et (…) limiter la propagation des incendies ». L’article L 134-6 du Code forestier, en son 1°, pose l’obligation pour tous les propriétaires de « terrains situés à moins de 200 mètres des bois et forêts » (autant dire d’espaces plantés de végétaux facilement inflammables telles que bois taillis, landes) de les débroussailler et de les maintenir en état débroussaillé.

Le propriétaire devra effectuer ce travail de débroussaillage sur une profondeur (entendons par là sur un rayon alentour) de cinquante mètres toutes les fois que son terrain supportera une construction (c’est-à-dire notamment un immeuble bâti à usage d’habitation), un chantier, ou toutes « installations de toute nature ». Le site internet de l’Offi ce National des Forêts (ONF) précise que « le cercle de 50 mètres est mesuré depuis chaque angle de l’habitation, du bâtiment ou de la construction. »

Le 1° de l’article L 134-6 du Code forestier précise que le maire peut décider de porter la profondeur à débroussailler à cent mètres. Une telle décision municipale pourra tout à fait se justifier au sein de communes concernées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles en matière d’incendie de forêt. Enfin, le 2° de ce même article impose qu’« aux abords des voies privées donnant accès à ces constructions, chantiers et installations de toute nature », dès lors que ceux-ci sont toujours « situés à moins de 200 mètres des bois et forêts », il soit débroussaillé et maintenu dans cet état de part et d’autre d’une telle voie sur une profondeur fixée par arrêté préfectoral qui ne saurait toutefois excéder dix mètres. Ainsi, si le débroussaillement est une mesure tendant à limiter la propagation d’un incendie, nécessite d’abattre des arbres vivants afin que ceux-ci soient suffisamment espacés non seulement entre eux, mais encore vis-à-vis des maisons d’habitations voisines, et que la propagation d’un éventuel incendie soit ralentie, il conviendra de l’effectuer en harmonie avec la nature, c’est-à-dire en hiver lorsque la sève est descendue.

C’est au maire (donc au premier magistrat de la commune doté de pouvoirs de police générale qu’il exerce sous le contrôle administratif du préfet) que revient le devoir de contrôler le respect par tous ceux à qui elle incombe de l’obligation de débroussailler puis de maintenir dans cet état, édicte l’alinéa 1 de l’article L 135-2 du Code forestier. C’est en effet au maire (ou bien alors au préfet en cas de défaillance de celui-ci) qu’il appartient de mettre en demeure le(s) concitoyen(s) négligent(s) et/ou récalcitrant(s) « d’exécuter les travaux de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé », et ce dans un délai qu’il détermine selon son bon vouloir.

« SI LE TERRAIN N’EST PAS SOUMIS À L’OBLIGATION LÉGALE DE DÉBROUSSAILLEMENT, CETTE OPÉRATION N’EST PAS OBLIGATOIRE MAIS TOUT DE MÊME RECOMMANDÉE SI L’ HABITATION EST PROCHE D’UNE ZONE BOISÉE. »

LE RÔLE DU NOTAIRE DANS L’OBLIGATION DE DÉBROUSSAILLEMENT

Comme dans bien d’autres domaines, le notaire fera œuvre de pédagogie. Tout d’abord, en annexant à chaque acte de vente un état des risques et pollutions daté de moins de six mois lequel, depuis le 1er janvier 2025, doit notamment indiquer si la parcelle vendue est concernée par l’obligation légale de débroussaillement, via une petite cartographie légendée. Étant ici précisé que préalablement à la réalisation de cet état des risques et pollutions, tout un chacun peut consulter le site internet « GEORISQUES » en renseignant soit l’adresse du bien vendu, soit la commune de situation et la référence cadastrale de la parcelle considérée, et ainsi savoir si tel immeuble, d’une part, et sa commune de situation, d’autre part, sont concernés par un risque au titre du feu de forêt.

En cas de doute, il est également possible, en amont de toute action, de poser la question à la mairie de la commune de situation de l’immeuble considéré. Ensuite, et toujours afin d’accomplir pleinement son devoir d’information vis-à-vis tant du vendeur que de l’acquéreur, le notaire instrumentaire annexera également à son acte, à la suite d’une clause circonstanciée, une attestation sur l’honneur du vendeur aux termes de laquelle ce dernier déclare avoir satisfait à l’obligation de débroussaillement ou de maintien en l’état débroussaillé, comme l’exige l’article D 134-7 du code forestier.

Précisons ici que l’article L 134-16 du code forestier, qui pose ce principe d’information du vendeur vis-à-vis du « futur propriétaire de l’obligation de débroussailler ou de maintenir en état débroussaillé » à l’occasion de toute mutation, va plus loin puisque requérant également cette formalité « à l’occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail ». À défaut d’avoir satisfait à cette prescription légale, l’alinéa 2 de l’article 322-5 du Code pénal dispose que « les peines encourues sont portées à deux ans d’emprisonnement et à 30 000 euros d’amende », c’est-à-dire en cas d’un incendie provoqué par un manquement manifeste et délibéré à « une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement ».

Enfin, l’article L 122-8 du code des assurances dispose que : « Dans le cas où les dommages garantis par un contrat d’assurance procèdent d’un incendie de forêt, l’assureur peut, s’il est établi que l’assuré ne s’est pas conformé aux obligations découlant des articles L131-4, L131-8, L131-12, L131-14 à L131-18, L134- 4 à L134-12, L135-2, L162-2, L163-4 à L163-6 du nouveau Code forestier, pratiquer, en sus des franchises prévues le cas échéant au contrat, une franchise supplémentaire d’un montant maximum de 5 000 euros. »

En somme, l’adage selon lequel il vaut mieux prévenir que guérir apparaît comme plus vrai que jamais en matière de débroussaillage.

Alors, amis lecteurs et propriétaires : à vos faux (ou, pour être plus d’actualité : à vos débroussailleuses) !

Me Johan MARCHASSON, notaire à Carcans