Il pourrait s’agir du nouveau manteau pour lequel vous avez flashé afin d’affronter l’hiver ! Néanmoins cela concerne un produit encore plus convoité et apprécié….
Vous venez en effet de le repérer dans une vitrine qui présente de belles pièces. L’étiquette n’a pas manqué de capter votre attention car l’ensemble fait l’objet d’une belle mise en valeur. Dans la description, tant les illustrations que la tarification vous ont attiré l’oeil.
En pénétrant dans les lieux, l’accueil que vous réserve votre interlocuteur ne peut que confirmer votre intérêt pour cette enseigne qui jouit d’une belle réputation. Dès la découverte du produit, vous appréciez la qualité des informations, le respect de la réglementation, la possibilité d’une présentation. Vous ne pouvez que céder à l’envie d’essayer…
En effet, il s’agit de porter un projet d’acquisition immobilière avec le notaire. La maison ou l’appartement proposé par son étude profite d’une belle exclusivité car il provient de mises en vente issues des successions, de divorces et séparations ou encore d’opérations achat/ revente… qui s’effectuent en lien avec le notaire.
Avec plein d’avantages à la clé ! Le prix affiché résulte d’une évaluation réalisée selon la méthode par comparaison avec les transactions enregistrées dans la base Perval, outil qui centralise toutes les mutations.
Les origines de la propriété n’échappent pas à la rigueur du notaire car il vérifie de nombreux paramètres juridiques ou techniques.
Qu’il s’agisse de prendre en compte les servitudes, les autorisations, les états hypothécaires… le notaire s’appuie sur ces éléments pour rédiger le compromis de vente. Quant aux différents diagnostics à produire, le notaire s’assure que tous les contrôles décrivent scrupuleusement les conditions d’utilisation du bien.
Autant de raisons qui incitent à porter un projet immobilier avec le notaire comme intermédiaire ! Il vous conviendra d’autant mieux qu’il sera confectionné sur mesure.
Maitre Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde
La vente d’un bien immobilier s’accompagne d’incidences fiscales avec le possible déclenchement de l’impôt sur la plus-value. Fort heureusement, plusieurs situations autorisent une exonération, dont la plus connue concerne la résidence principale. Procédons à un tour d’horizon des différentes transactions qui éviteront la taxation.
Si vous avez réussi à vendre votre bien immobilier plus cher que son prix d’acquisition, vous avez dégagé un bénéfice donc une plus-value. C’est cette plus-value correspondant à la différence positive entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition, éventuellement augmentée des frais et droits de mutation ainsi que des dépenses de travaux, qui sera, par principe, taxable au regard de l’administration fiscale. Cette base taxable pourra également être diminuée en application d’abattements liés aux années de détention du bien au-delà de la cinquième année.
Ainsi, en 2025, le taux global de taxation est de 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux) majoré d’une surtaxe s’appliquant aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %. À ce principe de taxation, l’article 150 U du CGI apporte plusieurs tempéraments et prévoit des causes d’exonération de ladite imposition sur les plus-values immobilières ci-après énumérées.
L’article 150 U, II-1o du CGI exonère les plus-values réalisées lors de la cession de biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession. Le législateur n’a pas fixé de condition liée à la durée d’occupation. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U, II-3o). Attention, un terrain à bâtir détaché de la résidence principale ne pourra revêtir le qualificatif de dépendance immédiate et nécessaire.
A contrario, les voies d’accès et parking servant à la résidence principale avant le détachement pourront être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires.
L’exonération est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même s’il est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions.
Sont considérés comme résidences principales au sens du 1o du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.
Cependant, la condition tenant à l’occupation de l’immeuble à titre principal par le contribuable au jour de la cession ne peut pas toujours être satisfaite en cas de séparation ou de divorce lorsque l’un des conjoints se retrouve contraint à devoir quitter ledit logement. Il est alors admis par la jurisprudence et l’administration fiscale qu’il puisse néanmoins bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du CGI dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente.
Le bénéfice de l’exonération n’est en revanche subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente ainsi qu’il résulte d’une réponse ministérielle BRETON du 8 avril 2008. Cette mesure de tempérament est applicable aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui rompent un pacte civil de solidarité sous les mêmes conditions.
La circonstance que le contribuable soit propriétaire du logement qu’il occupe à la date de la cession de l’ancienne résidence commune n’est pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de l’exonération.
Au demeurant, s’agissant d’une question de fait, l’Administration fiscale se réserve le droit d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt la réalité de la déclaration du cédant et ce dernier peut donc être soumis à un contrôle à posteriori et à un éventuel redressement en cas de fausse déclaration.
Par ailleurs, dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation (BOI-RFPI-PV-10-40-10, no 30).
BON À SAVOIR ! Lors d’une transaction, le notaire réalise une simulation pour indiquer au vendeur le montant de l’impôt sur la plus-value que la vente peut entraîner. Cette information s’inscrit dans le cadre d’une logique de gestion patrimoniale.
Un abattement pour durée de détention s’applique, conduisant à une exonération totale de la plus-value au terme d’un certain délai de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, bénéficient, sous conditions, d’une exonération des plus-values de cession d’immeubles.
Dans certains cas de partage, la plus-value peut être exonérée, même en cas de versement d’une soulte, sous réserve de conditions tenant à la qualité des copartageants et à l’origine de l’indivision.
Les cessions réalisées directement ou indirectement en faveur de la construction de logements sociaux aux 7º et 8º du II de l’article 150 U du CGI peuvent être exonérées sous certaines conditions.
La plus-value résultant de la cession, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé, du logement ayant constitué sa résidence principale, est exonérée si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
En toutes hypothèses, il y a lieu de rappeler que chaque cause d’exonération est soumise à des conditions spécifiques qu’il conviendra d’examiner au cas par cas, et le rôle du notaire sera, bien sûr, de guider le vendeur vers le dispositif le plus approprié à sa situation en ayant pris le soin de contrôler les déclarations de ce dernier en sa qualité de percepteur de l’impôt.
Me Soraya FOULON-BENSAÏD – Notaire à Martillac
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